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四川经典案例之:农用地上建房被认定“违建”, 京坤律师助其获千万元补偿!
浏览次数:428次 更新时间:2017-09-13

京坤律师承办房屋征收案件多年以来,由于各片区征收的具体实施方案不尽相同,故见识过各种“地方特色”。今天要说的案件,从结果来说还了当事人完整的公道,从节奏上看却有趣的很。与严格的法定程序、严谨的法律人思维相比倒像是生活给错了剧本。

 

偷工减料的路是最累的路

 

案件的主人公是在四川经营一家宾馆的孙先生,可以说在不了解建房手续的时候走错了路。故事发生在2006年,孙先生与当地的街道办签订了《土地租赁协议》,租了社区的2亩农用地,租期20年,经过领导同意建造了5层楼房,但是没有办理土地使用手续,建房也没经过审批。2007年3月楼房刚盖好,处罚就跟着来了。首先是规划和建设局作出处罚决定,要求缴纳罚款并补办建设规划许可等手续,其次是市国土局作出D市国土资罚【2007】字第24号《国土资源违法案件行政处罚决定》,决定没收孙先生非法占用的799.8平米集体农用地上的建筑物及其他附属设施,并罚款。一事两处罚?

火烧眉毛的时候孙先生慌了神,只想一心解决此事,该交什么交什么,该补什么补什么,没考虑这双份的处罚。但是刚建起来的房子,巨额贷款投入众多,还没营收先被没收该怎么办呢。后知后觉是违法建筑的孙先生自知没占着理,但还是希望能够找到补救方法。于是在经过与国土局多次协商后,双方达成协议,国土局将没收的建筑物折价给孙先生。随后孙先生在两年内分10次将折价款全部付清。 

违反法律规定所付出的代价真的是一样没少,但好在处罚过后一切恢复正常。宾馆步入正轨开始了依法经营。

 

征收部门解决纠纷尽显套路

 

安稳了两三年,“不可抗力”又来了。虽说经营之路曲折了点,但是国家征收孙先生还是支持的,为了公共利益为了建设美好乡村,孙先生接受了“霸道力量”的存在。但是在补偿问题上,从2012年开始征收到2014年,分歧便没有断过,征收部门称孙先生房屋按照违章建筑处理,只根据建筑残值适当给予货币补偿,因此双方久久未达成一致。

2014年5月13日,戏剧化的事情发生了,市国土局向孙先生下发了《关于撤销D市国土资罚【2007】字第24号行政处罚决定书的决定》,细看内容,说是重复处罚故撤销,并将罚款及折价款退还,对2007年孙先生的建设行为重新立案。其目的是重新作出“自行拆除房屋,恢复土地原状”处罚决定,以便可以在不予补偿的情况下强制拆除房屋。

对,没有看错,就是重新再来。其实很明确,不过是让孙先生接受违法建筑的“事实”和其给出的残值补偿。事情发展到这里,孙先生认为好像事情没有办法继续谈了,而且自己的权益严重受到侵害,便决定通过法律程序来解决问题。

 

京坤律师全面铺平公正道路

 

孙先生找到北京京坤律师事务所主任李吏民律师代理此案,李律师在接受委托的当下便会同京坤团队一起为孙先生作出了全套的法律服务方案,对谈判、调查、复议、诉讼等程序和思路全面策划。在孙先生接受维权方案后,李律师随即对市国土局撤销处罚决定的决定向四川省国土厅提起行政复议。

针对该决定的违法之处李律师提出:

首先,对没收建筑物的处分是独立的行政行为,是否对没收建筑物进行处分、如何处分,与处罚行为没有关联性,不包含于处罚行为之内。即使原行政处罚行为被撤销,涉及到没收建筑物的话,只能由处分单位进行相应的赔偿,而不能对后来处分建筑物的行为当然撤销,应当保护合法有效的交易行为。

其次,市国土局没收建筑物折价处分,孙先生支付折价款均是双方的真实意思表示,该行为合法有效,孙先生依法取得物权,且取得了相关证照依法从事经营。该交易行为非经法院、仲裁机关等法定部门认定无效或撤销,任何一方都无权予以撤销。

第三,根据《四川省行政执法监督条例》第34条第4款之规定,行政机关发现已经生效的行政行为违法或者不适当,可依法自行纠正;第5款规定,被纠正或者撤销的具体行政行为涉及公民、法人或者其他组织财物的,依法予以退还。可见,纠正或撤销是对原具体行政行为已经查明违法或不当进行的处理结果,而不是撤销后再行重新开始立案调查。

李律师还提出了该决定作出的程序及依据等诸多问题。

同时,李律师带领其团队对本次房屋征收的合法性展开全面调查,并对征收过程中的违法之处向相关部门进行反映。

 

旗开得胜一顺到底的补偿路

 

在李律师帮助孙先生提交复议申请和听证申请之后,省国土厅作出受理通知,并确定了听证日期。李律师对其了解到的征地拆迁违法之处向市国土部门及区政府征收办进行反映,在省国土厅没有听证之前,市国土部门便找到孙先生协商补偿事宜,李律师也多次到当地参与谈判,同时向四川省国土厅递交了中止审理和延期听证的申请。

在李律师的参与下,孙先生与市委、市征地中心、市国土局等部门多次协商之后,分别作出让步最终达成一致。市征地中心同意按照国有土地上的房屋进行评估,将孙先生房屋的评估节点确认为2014年12月8日,并由市国土局委托评估机构。

2015年1月9日,评估报告正式作出,孙先生建筑面积3385.7平的5层“住宅”按照国有土地上房屋评估结果为1429.76万元。孙先生对此评估结果基本无异议,只希望能够按照法定程序进行补偿。但面对评估结果征收和国土部门再次犹豫了,迟迟没有付诸行动。

这次为了避免征收部门作出违背约定之事,李律师选择了主动出击。在向四川省D市人民政府寄送《律师函》时,李律师表示城市建设和经济发展要让市民受益,绝不能以牺牲被征收人合法权益的方式进行建设发展。同时,对于依法征收被征收人表示完全支持,也愿意积极配合政府完成此次征收工作。孙先生因征收部门、国土部门多次做大量细致的工作之后,才同意现在的补偿方案,而到方案落实之时征收部门确有逃脱职责之貌。现应当按照评估价格给予合理补偿。并且双方应当通过沟通、协商妥善解决存在的分歧,以期早日化解矛盾。

果然,律师函起到了关键作用。不久,征收部门便主动找到孙先生和李律师商谈补偿事宜。在李律师的努力下,最终孙先生按照之前的评估结果拿到了征收补偿款,了了心中积压许久的一件大事。

 

这个案例在常人看来有些匪夷所思,好像征收部门为了顺利征收什么方法都可以尝试。其实在京坤律师看来,这些确实是办案过程中最常见的问题。有些征收部门为了压低补偿找各种事由给被征收人的房屋扣上违章建筑的帽子,没有证件说是违法建筑不予补偿,就算是有证件有手续,相关部门自行撤销曾经给被征收人的房屋办理过的证件,也要认定为违法建筑。最终的落脚点是什么呢?不予补偿、适当补偿……这样一来,合法的权益也大打了折扣,看似是为了公共利益的征收行为却损害了一大批的被征收人合法利益。

但从最后的结果来看,我们也该为孙先生感到庆幸。他的不断洽谈、及时委托,李律师的全面策划、精准出击、强势谈判都是孙先生得偿所愿的关键。可能个别行政机关在民心上走偏了一点,但京坤人相信,在法治的道路上总能够正回来。




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